Escrito por Eunice Gonçalves, 01/10/2026



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A Lei Complementar (LC) 214/2025, em especial o seu art. 256, representa um avanço relevante para a gestão tributária municipal ao permitir que os Municípios definam, por regulamento próprio, a metodologia para apuração do valor de referência dos imóveis com base no valor de mercado. Essa autorização normativa contribui diretamente para a justiça tributária e para a redução de distorções históricas na base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Defendo que, nesse novo contexto, a eficiência arrecadatória aliada à garantia da justiça fiscal deixa de ser apenas uma diretriz administrativa e passa a assumir caráter estratégico. Os resultados dessa postura são projetados no longo prazo, especialmente diante da Reforma Tributária, pois a arrecadação corretamente apurada hoje será determinante para a preservação da participação dos Municípios no bolo tributário nacional, garantindo segurança jurídica e evitando que fragilidades atuais se convertam em perdas permanentes de receita no novo sistema.

A inovação legislativa, contudo, somente alcança sua efetividade plena quando associada ao fortalecimento da cooperação institucional, especialmente entre as Administrações Tributárias municipais e os Cartórios de Registro de Imóveis. No âmbito do ITBI, essa atuação integrada é capaz de promover simultaneamente eficiência arrecadatória e justiça fiscal.

A experiência implementada entre 2022 e 2023 pelo Município paulista de Cotia/SP demonstra, de forma concreta, que a cooperação institucional permite identificar inconsistências na emissão das guias do ITBI, sobretudo nos casos de autodeclaração pelo contribuinte. Entre as medidas adotadas, destacou-se a validação prévia das informações junto ao órgão fiscal municipal sempre que os cartórios identificavam indícios de irregularidade.

Como resultado, houve a modernização da guia de recolhimento do ITBI, com a inclusão de QR Code, possibilitando a verificação imediata da quitação do tributo. A iniciativa preveniu o uso de comprovantes falsos, corrigiu falhas no recolhimento e elevou significativamente o nível de conformidade tributária, sem gerar custos adicionais, uma vez que exigiu apenas ajustes nos sistemas informacionais já existentes.

Sustento, portanto, que os Municípios devem avaliar de forma responsável a adoção de práticas semelhantes, associando a autonomia conferida pela Lei Complementar (LC) 214/2025 ao estímulo à cooperação institucional. Essa estratégia se revela essencial para o aprimoramento da transparência, o fortalecimento da fiscalização do ITBI e a consolidação da justiça tributária no âmbito municipal.

* Auditora Fiscal do Município de Cotia/SP desde 2010. Graduada em Ciências Contábeis pela Faculdade de Economia São Luís (1998), Pós-graduada em Gestão Empresarial pela FATEC/SP (2011) e Graduada em Direito pela Universidade São Judas Tadeu (2024). Integrante do GT 2 (Tributação do Consumo) do Conselho Técnico das Administrações Tributárias (CTAT) da CNM.

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